借り換えローンのオペレーター借り換えローンする方が増えています。最近の経済状況で低金利の時代が続き、現在の住宅ローンを見直そうとする方が増えているのです。

そこでローンの返済額を減らし、または返済期間を短縮できる借り換えローンの方法をご紹介します。
 

借り換えローンとはどういうもの?

最近よく耳にする言葉に「借り換えローン」というものがあります。「借り換えローン」とは簡単にいえば、借金している会社を換える、つまり借金を借り換えるということです。

例えば、今借りている借金が金利が高くて、毎月の返済が大変である、この様な時に「金利の安い会社からの借金で今の借金を完済して、金利の安い会社から毎月の返済をする」ということです。

少し分かりにくいですが、これをすることによって、毎月の返済額を少なくすることが出来ます。

「借り換えローン」で一番のメリット(利点)といえば、「金利差」です。借り入れの金額の大きなものといえば「住宅ローン」でしょう。「住宅ローン」は借入金額も数百万円?一千万円単位で借り入れられているでしょう。

これほど大きな金額を借り入れますと、金利が0.1%違うだけも、年間の支払金額はかなり違いますし、当然毎月の支払額も変わってきます。

また、金利が下がれば、毎月の支払額を下げなければ、返済期間が短くなり、早く完済できます。

現在、住宅ローンを借り入れた方は、日本経済がバブル期の景気の良いときに、借り入れた方も多いことでしょう。銀行で住宅ローンを組まれた方はご存じでしょうが、金利が変動する「変動金利」で借り入れられたことでしょう。

この、「変動金利」を「固定金利」に換えることも選択肢です。これは、もし、将来、金利が上がってもローンの金利は上がらない住宅ローンです。

「借り換えローン」にも複雑なるーるがありまして、公的融資機関(金融資や住宅金融公庫など)から民間の金融機関に借り換えることは出来ますが、その反対の民間の金融機関から公的融資機関の借り入れは出来ません。
ただ、今借り入れている民間の金融機関から、さらに条件の良い民間の金融機関への借り換えは大丈夫です。
 

借り換えメリット、借り換えデメリット

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出典 お金借りる即日ナビ【※今すぐお金が必要な方に】

借り換えローンについて、実際に借り換えた場合は、どの様な「借り換えメリット」「借り換えデメリット」があるでしょうか。では、これからご紹介していきます。魅力的に思える「借り換えローン」ですが、まず、メリットからご紹介します。

今、返済中の住宅ローンなどを、金利の安いローンへ借り換えることによって、金利差の安くなった分の金額を毎月の返済額にあて、金額をを減らすか、金利差分を毎月の支払いに充てて、はやす完済する、というような
「借り換えメリット」があります。

実際には、変動金利で借り入れていたローンを、固定金利換えることで、もし将来、景気変動で金利が変わっても支払う金利は変わらない方法があります。または、今、借り入れている金融機関から、もっと金利の安い金融機関に借り換えることで、金利差を作り返済に充てることです。

「借り換えデメリット」については、ます、借り換えることによって、様々な諸経費がかかることです。借り換えることは、新しいローンを組むということになりますので、事務手数料やローンの契約書印紙保証料や登記費用などが発生します。

また、変動金利から固定金利へ変更した場合、十分な金利差が得られるかという、問題があります。
また、金融機関などにもよりますが、色々な金融商品がありますので、それぞれシミュレーションをするなど、検討が必要です。

このように、これらコストとなる諸経費を考慮しなければなりません。住宅ローンなどは、民間金融機関から公的金融機関への借り換えはできませんし、その他にもプラン変更ができない場合があります。

やはり、一番の「借り換えデメリット」は、現在、返済されている貴方の返済能力です。民間金融機関にて、借り換えを行おうとしても、過去に支払の遅れがある場合や、担保割れなどは難しいです。
現在の、不景気という社会状況は影響します。
 

借り換えローンの方法

「借り換えローンを」を、検討されて方が良い人や、借り換えた方がいいという方は、どの様な場合の方でしょうか。様々な例がありますが、次にあげるような方でしょう。

・借り入れているローンの残高を減らしたい方
・これから将来の収入が心配な方、もしくは金利上昇による負担が心配な方
・現在の毎月の返済額が家計の負担になっていて毎月の返済額を減らしたい方
・短期固定金利の今の金利上昇が負担になると想定される方

など、色々なケースはありますが、上記にあげたような方です。基本的に考えることは、ローンの借り換えは、低金利で長期的に借りられるローンに借り換えることが重要です。

様々な条件を考えて、それぞれ良い条件が見つかれば、早く借り換えることを検討した方が良いです。

それでは、借り換えローンの流れをご紹介します。まず、借り換えようとする会社を、いくつか選択します。そして、良さそうな会社に相談をし完済予定表などえお作成し、シミュレーションして検討します。これは必ず行いましょう。

この相談は、今、借り入れている会社の借入金や返済計画などを示したものと、比較出来るようにします。また、その担当者の対応にも問題はないか、その会社自体にも問題はないか、充分に検討しましょう。

同じ会社でも、他の担当だけ替えるのも、一つの方法です。充分に検討し納得した上で、借り換えローンを組みましょう。

次に、審査に入ります。
審査が通れば、金銭消費貸借契約・保証契約・抵当権設定契約などの融資に関する契約を結びます。これまでの会社へ、新しい会社から残金が完済されます。

これで、借り換えローンの手続きが終了となります。抵当権は新しい会社へと移ります。
 

変動金利は今が低金利

現在住宅ローンにおける金利は、嘗てない低金利の時代です。正に経済状況に反映しています。

2009年7月のローン金利ランキングで金利をサーチすれば、変動金利が地方銀行で0.975%、大手都市銀行で1.075%、固定金利で全期間5年では地方銀行が上位を示していて、1.750%?1.850%の金利で推移しています。


これまでの住宅ローンを見直そうと、借り換えローンを検討しますが、上記の示す金利の状態から、今、変動金利のローンへ借り換え時かと思われる方は多いことでしょう。
しかし、そう簡単にはなかなかいきません。それに借り換えにかかる費用はかなり高額で、40万円?60万円になります。

まず、借り換えしようとする住宅ローンの審査にとおらなければなりません。借り換えは新たにローンを組む形になりますから、現在借り入れているローンを組んだときの状況と、現在の状況とは年数が経っていれば違うと思います。
ローンを組むときに必要な抵当権についても、状況は変わっているでしょう。

今、金利が安いからといって、今がタイミングと直ぐに借り換えるというのは少し考えた方が良いです。金利だけを見ていたら、近い将来に金利が上がるとも考えられます。また、これら借り換えにかかる費用や諸手続を考えると、現状のままの方が良かったと、後悔しかねません。

金利変動の動向が先読みできる方は、変動金利でうまくリスク回避して返済すれば良いでしょう。しかし、なかなか金利変動が読める方は少ないでしょう。
 

住宅は今が買い時!

現在は金利が低金利であります。では、新築の家を建てる、中古の戸建ての家を買う、またはマンションは、家のリフォームは、今、考えた方がいいのだろうか。買い時、替え時のタイミングは結構難しいものです。

では、少し考えてみます。重要なのは価格です。例えばマンションであれば、まず、新築マンションの平均分譲価格です。

よく見かける新聞やその中にある折り込み広告です。そこには詳しく部屋の間取りの図面や広さ、立地条件や利便性などずべての情報があります。これに対しての価格について、他の物件と比較することです。多くの物件を比較すれば、高いかお得なのかが分かってきます。

また、選択する物件が、生活水準に合わない物件は、購入後の生活に関わってきますので要注意です。無理のない程度がよいです。

物件の供給量も重要なポイントです。現在の経済状況は良くなく、賃貸物件は余剰の状態といわれています。マンションにおいても、空き物件や新築マンションが余剰の状態で物件がたくさんあれば、価格も下がって価格競争が始まります。思わぬ良い物件がお買い得であります。

次は、見つけた物件購入にかかる費用の借り入れについて検討します。住宅ローンを組むときに最重要課題は金利です。現在は変動金利がおよそ2%代と低金利です。変動金利は安い反、面毎月変動します。固定金利であれば、金利は約束した期間は金利は一定ですが、変動金利よりは少し高めです。

様々な金融商品がありますので、条件に合った良いものを充分に検討されることです。全般に考えて、今はチャンスです。しかし、生活状態が大きく関係します。
 

借り換えローン手続きにかかる諸費用

借り換えローンにかかる諸費用は、どの程度かかるでしょうか。そもそも借り換えは、今、借り入れている会社を完済にして、新たに借り入れを起こすことになります。
その為、今の担保物件の抵当権も新しい借り換えた会社に移さなければなりません。


諸経費、いわゆる手続き費用は実際にどの程度かかるのでしょうか。

・印紙税・・・・・2万円程度
・保証料・・・・・2000万円の30年のローンなら60万円程度
・完済手数料・・・無料?数万円程度
・登記手数料・・・10万円程度

大体このような形なので80万円前後かかります。上記金額は大まかな目安ですから、一番最初の検討の段階での程度に考えてください。

借り換えローンを本格的にお考えであれば、かなりの金額を用意しなければなりません。一般にローンの頭金、諸経費、予備の資金がそれにあたります。
確認ですが、「借り換えローンは」新たに、ローンを組むということです。

ですから、ローンの頭金はなるべく多い方が良いです。これは、頭金が少ないままローンの返済が始まった時とすれば、ローン残高が物件の時価を上回ることになるので、物件、つまり家は売ることができません。
もし何かがあり、物件を売ろうとした場合、物件を担保にしているとその差額分を支払わなければなりません。

将来のことは誰にも分かりません。しかし、危険回避やリスクを回避することは考えられます。出来る限り、これらの資金は用意しておくことが、後から起こるもしもの場合に、安心ができます。

しかし、現実は、この資金が用意できない方が多いです。
 

フラット35の紹介とメリット

借り換えローンについて考えるときに、一度は耳にするだろうプランに「フラット35」があります。
「公庫買い取りローン」「公庫提携ローン」「新型住宅ローン」「証券化ローン」などと呼ばれたもので旧・住宅金融公庫といい、現在は住宅金融支援機構が支援する民間の金融機関の「長期固定金利」のことです。

特徴として、最長35年の固定金利です。

他にもメリットが多く、まず、金利が変動しないので、金利が上がることはありません。また、その金利は2%代と長期固定金利のローンでは、かなりの低金利です。保証金についても、銀子うっけいのローンでは、借入金総額の0.2%を最初に支払うか、もしくは毎月の支払いに上乗せするかで支払わなければなりませんが、買取型は保証金ゼロです。

フラット35には、「買取型」と「保証型」の二種類があり、買取型は以前よりある商品で保証型は最近始まった商品です。

「買取型」は金利や事務手数料以外は、どの金融機関でも同じ構成になって、借入は最大8000万円迄ですが、物件価格の最高90%まで借りられます。また前年の収入ベースで借入れできるかどうかが決まりますので、自営業者でも収入基準さえ満たせば借りられます。繰上返済の手数料がかかりません。

フラット35「保証型」の場合は、住宅ローン債権を住宅金融支援機構に売却せずに、民間金融機関等が独自に証券化し、その元利金の支払いを保証した、返済が滞った場合には民間金融機関等に保険の支払いを行うものです。

民間金融機関で独自に商品化したものですから、それぞれに違いがあります。
 

フラット35とデメリット①

フラット35んはメリットが多いですが、他の金融商品から比べればデメリットな部分もあります。フラット35は借入期間が最長35年ですが、これより短い期間で良ければ、当然金利は少し高めになります。

期間が短い計画で立てたい場合は、他の金融商品がお得の場合があります。また、これに対応した借入期間の短い「フラット20」というプランも開始されました。
金利にしてフラット35より0.2%程度安くなっています。

フラット35に審査基準に審査がありますが、およそ2週間から1ヶ月程度かかります。金融機関にもよりますが、審査に落ちることも考えておくことが必要で、そのの場合借入先を再度、考えなければなりません。

借り入れ先が決まっていないと不動産屋によってば、手続きが止まる場合もありますので充分に計画を立てましょう。最悪、入居できないなんてことも考えられます。

フラット35の借入金利は、融資が開始された時点での金利が適用されます。現在のような低金利の時期は有利になります。

また金利が決まる融資時の金利は、契約時よりも時間的に後になりますので契約時よりも融資の開始時の金利の方が高かったということも、充分にあります。
さらに金利が決まった時点で他の金融商品と比べたら、金利が高かったと言うことも考えられます。

フラット35にはメリットとなる、良い点もありますが、裏返してデメリットな、よく検討が必要なことも色々ありますので、フラット35も選択肢の一つとして、借り換えローンを検討されることでしょう。
 

フラット35とデメリット②

フラット35には「団体信用保険」に加入しなければなりません。この保険は、借入残高が1000万円であれば年間に28,300円が必要になります。
通常銀行系のローンであれば、「団体信用保険」はローンに組み込まれていて別途に支払うことはありません。

また借入総額によっては「併用ローン」というものが必要な場合もあります。

これは、借り入れ限度額は8,000万円ですが、最高は対象となる物件の90%迄の金額が融資されますので、これが8,000万円を上回った場合、つまり、不足している差額分を併用してローンとして支払わなければなりません。

現在は、これに備えたローンが金融機関によって、色々用意されています。

フラット35に審査が行われるときの基準でありますが、これに限らずフォのローンでも、収入、所得によって借入限度額は変わります。幾分かフラット35は借りやすく設定されています。また、夫婦で収入を合算して申告することがでします。

フラット35の保証型のローンは、金融機関にもよりますが、以前は借り換えが出来ませんでした。しかし最近では、借り入れられる様々な条件が、緩くなり借りやすくなる傾向にあります。これは、現在の経済状況に関係するものとおもわれます。

以前の住宅金融公庫が提供していた商品よりも、現在では種類も増え、借りやすくなっていますので、融資が可能か確認することで借り換えローンが可能になってきます。

その為には、十分な検討が必要です。メリット、デメリットについてよく考慮し、あなた方の計画に見合ったものを多くある金融商品から選択してください。
 

借り換えローン:金利について①

カードローンをおすすめする男
出典 https://manegin.jp/

借り換えローンは、住宅ローンのように長期で、借入金額も大きな金額になります。ですから、必然的に金利による金額も大きく左右します。固定金利で借り入れ場合、これが利用できる公的融資機関やフラット35は、金額差が特に大きいのです。

これに対して変動金利は、景気によく左右されます。

現在は、2008年12月の世界金融危機と米国のゼロ金利導入により、日本もゼロ金利政策を打ち出し、以前は、公定歩合と呼ばれていた金利の指数で、現在、日本銀行の無担保コール翌日物と呼ばれる金利が0.1%とかつてない低金利になっています。

ちなみに、実際は0.1%の金利で、ゼロ金利政策の金利はゼロではありませんが、何故そのように呼ばれるかは、1999年当時史上最低金利0.15%を決定した、日銀(日本銀行)の総裁が「ゼロでも良い」と発言したからと言われています。

最も、政治家の発言一つで、金利は変わるほど、デリケートなものです。

低金利になるとどうなるかというと、低金利だからたくさん借りたい方、金利が安いから長く借りて返したい方が増えます。この部分は、とても重要です。長い期間借りるので十分な検討が必要です。

公的融資機関と民間金融機関によって違いがありますが、変動金利のものや固定金利期間(3年、5年、10年)のものも、公的融資機関融資の申込書を提出時点の金利が、民間金融機関融資開始時点での金利が適用されます。

借り換えローンを検討するには、金利は一番重要なことで、長く借り入れることを充分に考えなければなりません。
 

借り換えローン:金利にいついて②

借り換えローンの金利について、金利には種類があります。今回はそれらの種類について紹介します。

それでは、まず「固定金利選択型」です。住宅ローンは長くて35年のローンを組みますが、その中で固定金利の部分を3年・5年・10年と期間を指定して、返済することができます。

その期間が過ぎれば、新たに金利簿変動を考慮して、その金融機関が提供するシステムへ変更しなければなりません。通常、この固定金利の期間はわりと安く設定されていますが、これを過ぎて設定する金融商品は、金利が少し割高になる場合があります。

固定金利の期間を過ぎた時に、次はどのように返済計画を立てるか、十分な検討が必要です。

民間金融機関の住宅ローン・借り換えローンは金利が変動する「変動金利」多く採用されています。変動金利の仕組みは複雑で、夏と冬の年2回に金利の動向で変化します。しかし、最初の5年間はローンの毎月の返済額には反映されず、借り入れを起こした時の金利のままで、支払います。

そして、6年目には入ってから、変動した金利が反映され、これには増加分に関して上限があります。それは、毎月の返済額の2.5%は超えないという上限です。

ただ、ローンの最期に残高があれば、一括して返済なければなりません。現在の低金利では、固定期間指定の5年からの指定に比べても、金利が下回っているので、要注意です。

固定金利と変動金利の良い部分と悪い部分を組み合わせたものが、「はんはんプラン」です。ある一定の金利の利率を境に、高金利の利率の時は変動金利になり、金利か低くなれば、固定金利になるというローンです。

この様に、借り換えローンには様々な金利についての、仕組みの違うローンがあり、借り換えローンを検討されている方は、金融機関などでシミュレーションしてよく考えることです。また、色々な金融商品を検討されることでしょう。